KONTRAK STANDAR/ BAKU PENGEMBANG PERUMAHAN (DEVELOPER) SERTA IMPLIKASINYA PADA ASAS KEBEBASAN BERKONTRAK

By.

Yahya.Ahmad.Zein

Standar/ baku Pengembang Perumahan (developer) mengandung masalah-masalah yang terdapat di dalam masyarakat (konsumen) dengan berbagai macam bentuk, antara lain:

1. Perjanjian baku sepihak, yaitu sebagian isinya ditentukan oleh pihak yang kuat kedudukannya di dalam perjanjian itu. Pihak yang kuat itu ialah pihak kreditur yang lazimnya mempunyai posisi (ekonomi) kuat di bandingkan pihak debitur, atau pihak yang lazimnya terikat dalam organisasi, misalnya pada perjanjian buruh kollektif.
2. Perjanjian baku yang ditetapkan pemerintah, ialah perjanjian baku yang isinya di tentukan pemerintah terhadap perbuatan-perbuatan hukum tertentu, misalnya perjanjian-perjanjian yang mempunyai objek hak-hak atas tanah.
3. Perjanjian baku yang ditentukan dilingkungan notaris atau advokat adalah perjanjian-perjanjian yang konsepnya sejak semula sudah di sediakan untuk memenuhi permintaan dari anggota masyarakat yang minta bantuan yang bersangkutan.

Di sini terlihat sifat konvektif dan massal dari perjanjian baku. Perjanjian massal ini diperuntukkan bagi setiap debitur yang melibatkan diri dalam perjanjian sejenis itu, tanpa memperhatikan perbedaan kondisi antara debitur yang satu dengan yang lain.
Sehubungan dengan sifat massal perjanjian baku, Anson ( Mariam Darus, 1981:23) menyatakan jika debitur menyetujui salah satu syarat-syaratnya, maka debitur hanya mungkin bersikap menerima atau tidak menerimanya sama sekali, kemungkinan untuk mengadakan perubahan isi sama sekali tidak ada.

Berbeda dengan negara kapitalis, penerapan kontrak standar di Indonesia mencerminkan jiwa nasionalisme bangsanya. Selai itu negara ikut melindungi warganya, bukan hanya pengusahanya melainkan juga konsumennya melalui perundang-undangan dan lembaga peradilan. Kontrak standar yang diterapkan di Indonesia didasari asas kebebasan berkontrak sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata, yaitu semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya.

Adapun persetujuan yang dimaksud dengan di buat secara sah ialah segala persetujuan yang memenuhi syarat-syarat sah sebagaimana diatur di dalam Pasal 1320 KUHPerdata yaitu:
a. Sepakat mereka yang mengikat dirinya;
b. Kecakapan untuk membuat suatu perjanjian;
c. Suatu hal tertentu;
d. Suatu sebab yang halal.
Kalau kita perhatikan dua syarat yang pertama, keduanya adalah syarat yang menyangkut subjeknya, sedang dua syarat yang terakhir adalah mengenai objeknya. Suatu perjanjian yang mengandung cacat pada subjeknya tidak selalu menjadikan perjanjian tersebut batal dengan sendirinya, tetapi memberikan kemungkinan untuk dibatalkan, sedangkan perjanjian yang cacat dalam segi objeknya adalah batal demi hukum.
Namun dalam hubungan ini, berdasarkan Pasal 1339 KUHperdata suatu persetujuan tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas dinyatakan di dalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat perjanjian diharuskan (diwajibkan) oleh kepatutan, kebiasaan dan undang-undang. Dengan demikian setiap perjanjian, diperlengkapi dengan aturan-aturan yang terdapat dalam undang-undang, dalam adat kebiasaan (disuatu tempat dan disuatu kalangan tertentu), sedangkan kewajiban-kewajiban yang diharuskan oleh kepatutan (norma-norma kepatutan) harus juga diindahkan, (Subekti, 1984:39)

Kebebasan berkontrak adalah salah satu asas yang sangat penting di dalam hukum perjanjian. Kebebasan ini adalah perwujudan dari kehendak bebas, pancaran hak asasi manusia.
Pengertian klausula baku berdasarkan Pasal 1 angka (10) UUPK, yaitu: setiap aturan atau ketentuan dari syarat-syarat yang telah di persiapkan dan ditetapkan terlebih dahulu secara sepihak oleh pelaku usaha yang di tuangkan dalam suatu dokumen dan/atau perjanjian yang mengikat dan wajib dipenuhi oleh konsumen.

Sudaryatmo (1999: 93), menuliskan secara sederhana perjanjian baku mempunyai ciri-ciri sebagai berikut:
1. Perjanjian dibuat secara sepihak oleh produsen yang posisinya relatif lebih kuat dari konsumen;
2. Konsumen sama sekali tidak dilibatkan dalam menentukan isi perjanjian;
3. Dibuat dalam bentuk tertulis dan massal;
4. Konsumen terpaksa menerima isi perjanjian karena didorong oleh kebutuhan.

Syarat perjanjian baku Pengembang Perumahan (developer) yang sangat menonjol yang perlu mendapat perhatian khususnya dalam implikasinya terhadap asas kebebasan berkontrak adalah yang berkaitan dengan “pembatasan pertanggungjawaban” dari kreditur. Karena syarat ini tidak mencerminkan aspirasi kepentingan debitur, tapi hanya kepentingan kreditur.
Pihak yang banyak dirugikan dengan klausula pembatasan pertanggungjawaban pelaku usaha adalah konsumen, yaitu pemakai terakhir dari barang dan jasa. Konsumen sebagai pemakai terakhir dari barang dan jasa, mempunyai kedudukan yang tidak berdaya menghadapi perjanjian baku yang disodorkan pengusaha.

Klausula Kontrak Standar Pengembang Perumahan (developer) yang dapat merugikan kepentingan Konsumen

Tidak dapat di pungkiri, sekarang banyak kasus perumahan terjadi di masyarakat, yang merugikan pihak konsumen. Misalnya sudah membayar panjar, tetapi realisasi pembangunan sudah bertahun-tahun tak kunjung datang. Malahan ada sementara pengembang hanya memperlihatkan gambar perumahan. Artinya, baru memperlihatkan gambar perumahan, sudah bisa mengeruk uang calon pembeli atau konsumen. Setelah didesak oleh konsumen, ternyata lahan pun belum ada.

Di samping itu pihak konsumen juga tidak mempunyai pengetahuan yang memadai tentang perumahan, terutama bila diperhadapkan pada kontrak standar, yang mana kemampuan konsumen memenuhi syarat-syarat yang telah ditetapkan secara baku dan sepihak oleh pengusaha kadang tidak bisa dipenuhi pada saat perjanjian sementara berjalan. Dalam hal ini konsumen harus menerima segala akibat yang timbul dari perjanjian tersebut walaupun itu merugikan konsumen tanpa kesalahannya, lebih celaka lagi, justru yang banyak tertimpa kasus-kasus ini adalah masyarakat golongan ekonomi menengah ke bawah.
Berbagai praktek dalam pembangunan dan pemasaran perumahan, Klausula Kontrak Standar

Pengembang Perumahan (developer) yang dapat merugikan kepentingan Konsumen, antara lain:
1. Penjualan kapling siap bangun yang tidak begitu dipahami konsumen
2. Menjual rumah tanpa ijin
3. Sertifikat yang tidak jelas
4. realisasi fasilitas sosial dan fasilitas umum
5. Iklan yang tidak sesuai dengan realisasi
6. Jasa profesional notaris
7. Pihak perbankan yang cenderung berpihak kepada developer

Akibat dari hal tersebut di atas, maka pengaduan konsumen perumahan kian meningkat karena trik-trik pemasaran yang dipergunakan pengembang seringkali cenderung manipulatif dan potensial menjadi jebakan. Karena itu konsumen harus mengetahui jenis-jenis trik pengembang guna mengantisipasi kemungkinan yang tidak di inginkan. Trik-trik tersebut biasanya terungkap setelah ada pengaduan konsumen melalui surat atau media massa.
Ada beberapa trik yang diterapkan pengembang. Misalnya penawaran perumahan dengan tema lingkungan, padahal konsep yang digembar gemborkan itu hanya digunakan sebagai Marketing gimmic. Tetapi agar konsep tersebut tidak di anggap sekedar trik pasar, pengembang menerapkan konsep tersebut secara abjektif. Artinya pada saat mengklaim proyeknya berwawasan lingkungan dia punya parameter objektif yang kemudian di komunikasikan kepada konsumen. Konsumen punya akses untuk mengontrol apakah pengembang konsisten dengan parameter yang ditetapkan.


DAFTAR PUSTAKA
Mariam Darus, 1981. Pembentukan Hukum Nasional dan Permasalahnnya, Alumni, Bandung.

------------,. Dalam Jurnal Hukum dan Keadilan, 17 Januari-Pebruari 1981
Shidarta, 2000. Hukum Perlindungan Konsumen Indonesia, Penerbit PT. Grasindo, Jakarta.

Soebekti, 1981. Pembinaan Hukum Nasional, Alumni, Bandung.

------------,1986. Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta.

Sudaryatmo, 1996. Masalah Perlindungan Konsumen di Indonesia, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung.

------------, 1999. Hukum dan Advokasi Konsumen, Penerbit PT. Citra Aditya Bakti, Bandung.

M. John, Echols, dan Hasan Sadily, 1986, Kamus Inggris-Indonesia, Jakarta : Gramedia.